物流の社会課題に自然冷媒で新しい風を吹かせる「LOGI FLAG」 – 霞ヶ関キャピタル株式会社

霞ヶ関キャピタル株式会社は、経営理念「その課題を価値へ。」のもと、社会課題が発生する部分をビジネスチャンスととらえています。具体的には「成長性のある事業分野」かつ「社会的意義のある事業」に投資をすることで、事業を拡大しています。

不動産コンサルティングを起点に、物流・ホテル・ヘルスケアという成長分野に特化し、施設の開発・運用を手掛ける不動産ソリューションカンパニーです。この記事では、霞ヶ関キャピタルが注力している物流事業について紹介します。

霞ヶ関キャピタルの物流施設ブランド「LOGI FLAG」は冷凍・冷蔵特化型

霞ヶ関キャピタルの中心となる物流事業では物流施設の開発・運用を手がけています。その物流施設ブランドが「LOGI FLAG（ロジ・フラッグ）」です。

LOGI FLAGの最大の特徴は、冷凍・冷蔵設備を備えた低温物流施設に特化している点にあります。ここに着目したのは、日本の物流インフラが抱える喫緊の課題と、今後の市場の成長性です。経営理念の「その課題を価値へ。」を体現した施設となっています。

冷凍・冷蔵物流施設が抱える需給ギャップ

LOGI FLAGが低温物流施設に特化する背景には、「食品ECの急拡大」と「既存施設の老朽化」によって生じる深刻な需給ギャップがあります。フロン・代替フロン冷媒の使用が将来的に使えなくなるという環境への対応にも着目しました。

近年、共働き世帯の増加やライフスタイルの変化により、生鮮食品や冷凍食品をインターネットで購入する人々が急速に拡大しています。経済産業省の「デジタル取引環境整備事業（電子商取引に関する市場調査）」によると、日本のB to Cにおける食品、飲料、酒類の市場規模は2024年で3兆1163億円、EC化率は4.52%にものぼります。2021年の3.71%から着実に増加しているのです。

このような食品ECの拡大によって、高度な温度管理がされた物流網が求められてきました。その物流網の中心にあるのが、冷凍・冷蔵物流施設です。単純に冷凍・冷蔵といっても、そこに保管する商品によって設定温度は異なり、求められる設備も異なってきます。例えば多くの人々が食べるマグロの保管では、冷凍物流施設でもマイナス60度が求められます。

日本の冷凍・冷蔵物流施設のインフラは老朽化しており、代替を考えなければならない

現在の日本の冷凍・冷蔵物流施設のインフラは、多くが高度経済成長期に建設されたもので、老朽化が進んでいる現実があります。

国土交通省が発表している「冷蔵倉庫の現状、課題と今後の方向」によると、日本の既存の冷蔵物流施設は1970～1990年代に建てられたものが多く、築年数は30～50年となっています。特に築年数が50年を超えるものは、設備が旧式化していますが、補修などで現在も利用されている深刻な事実があります。

冷凍・冷蔵物流施設は通常の物流施設よりもさまざまな設備が必要で、建設費用が高くなり、簡単に建て替えることができないことが原因です。また、商品を保管しているため、建て替えている期間、別の場所に商品を保管しなければなりません。同じ場所に建て替えるのではなく、新たに用地を確保して冷蔵・冷凍物流施設を建設しないといけないこともあります。

ただし、こういった古い物流施設は当時のニーズであった保管をメインに設計されています。そのため、現在の食品ECが求める頻繁な入出庫を行うには作業効率が悪く、また、環境規制への対応も必要になってきています。

霞ヶ関キャピタルは、この「食品ECの拡大」という成長トレンドと、「最新鋭の冷凍・冷蔵設の不足」という供給サイドの課題に着目し、この需給ギャップを解消するためにLOGI FLAGを展開しているのです。さらに、将来的なニーズを見据えて環境性能の優位性を加えています。

自然冷媒の重要性と環境優位性

LOGI FLAGの最大の差別化要因は、環境性能にあります。すべてのLOGI FLAGの物流施設の冷凍・冷蔵設備では、冷媒に自然冷媒を使用されています。自然冷媒については、こちらの記事に詳しく書いていますが、非常に環境への影響が小さいものです。従来の冷凍・冷蔵設備で使用されてきたフロンや代替フロンは環境への影響が大きいです。

現在はフロン・代替フロンの生産・使用に規制がかかっており、環境への影響の大きいものは生産・新たな使用ができなくなっています。

新たに設備を設置する際には、代替フロンでも環境への影響の少ないものを冷媒に使わないといけなくなっています。しかし、現在使用できるから安心でもありません。現在使用できる代替フロンの冷媒でも、将来的には使えなくなるものもあります。

つまり古い冷凍・冷蔵物流施設を使用していること自体がリスクなのです。

この将来的な規制リスクと、企業がサプライチェーン全体で環境負荷低減を求められる流れ（ESG投資・サステナビリティ経営など）の中で、自然冷媒を採用しているLOGI FLAGへのニーズは今後より高まっていくでしょう。

LOGI FLAGが解決する冷凍・冷蔵インフラ問題

LOGI FLAGは、環境や省エネルギーに配慮した施設として評価され、現在竣工済みの全ての施設がCASBEE（建築環境総合性能評価システム）におけるAランクを取得しています。

既存の冷蔵・冷凍設備のまま、冷媒をフロンや代替フロンから自然冷媒に変更することは技術的には可能です。ただし、一度冷蔵・冷凍設備を止めて交換する必要があるため、保管している商品を他の施設に動かす必要があり、再稼働できなくなる危険性もはらんでいます。そこを解決するのが自然冷媒を使用したLOGI FLAGなのです。

LOGI FLAGでは自然冷媒の他にも、太陽光発電や高効率照明といった設備を持った物流施設もあります。このように複合的に環境対応を行うことで、コールドチェーンを支えているといえるでしょう。

脱フロン化を実現したLOGI FLAGを、今後も日本社会に広めていくことがSDGs達成への道。霞ヶ関キャピタルは、今後もテナント企業だけではなく、果てには世界規模でのサプライチェーンのグリーン化の実現を目指します。

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